Zezwolenie na nabycie na cele mieszkaniowe nieruchomości przez cudzoziemca – ile trwa postępowanie? Jakie dokumenty są wymagane? 

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wydaje zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wówczas, gdy nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności lub porządku publicznego, zaś cudzoziemiec wykaże swoje związki z Polską.

Najczęściej powyższe przesłanki wykazuje się polskim pochodzeniem, małżeństwem z obywatelem polskim, wykonywaniem działalności gospodarczej w Polsce, posiadaniem zezwolenia na pobyty stały lub rezydenta długoterminowego albo zezwoleniem na pobyt czasowy (nie dotyczy zezwoleń nadzwyczajnych tj. wydawanych w związku z handlem ludźmi lub na pobyt krótkotrwały). Według praktyki organu posiadanie ochrony czasowej w Polsce (tu najczęściej związane z posiadaniem PESEL-UKR) nie jest wystarczające do wykazania więzi z Polską. W takim przypadku należy uzyskać kartę pobytu.

Jakie dokumenty trzeba przedłożyć?

Podstawowym dokumentem jest wniosek o wyrażenie zgody. Nie ma udostępnionego oficjalnego, urzędowego formularza – wniosek należy przygotować samodzielnie zawierając w nim wszystkie wymagane elementy. We wniosku wskazuje się dane wnioskodawcy (m.in. obywatelstwo, imię i nazwisko, adres zamieszkania), a także dane dotyczące nabywanej nieruchomości (m.in. tytuł prawny, adres, szczegółowe określenie nieruchomości), zbywcy nieruchomości, określenie zdarzenia, na podstawie którego cudzoziemiec ma nabyć nieruchomość (umowa sprzedaży, darowizna, dziedziczenie na podstawie testamentu), celu, na jaki jest nabywana nieruchomość, wykazanie faktu posiadania środków finansowych na nabycie nieruchomości (jeśli jest to czynność odpłatna). Jeżeli zakup nieruchomości jest kredytowany co do zasady należy przedstawić odpowiednie dokumenty bankowe.

Do wniosku należy przedłożyć szereg dokumentów dotyczących nieruchomości (m.in. odpis księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z wyrysem, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego), oświadczenie zbywcy deklarujące wolę zbycia nieruchomości (to oświadczenie może być przygotowane samodzielnie i nie musi być w formie aktu notarialnego, przy czym należy dopilnować, żeby miało wszystkie niezbędne elementy wymagane ustawą; przy spełnieniu odpowiednich warunków takim oświadczeniem może być również umowa przedwstępna), dokumenty wykazujące związki cudzoziemca z Polską. Co ważne ww. dokumenty należy przedłożyć w oryginale lub jako dokumenty poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza lub adwokata albo radcę prawnego reprezentującego cudzoziemca w sprawie.  

Kiedy nie trzeba uzyskiwać zezwolenia?

Należy pamiętać, że niektóre nieruchomości można nabyć bez zezwolenia. Między innymi zezwolenia nie wymaga nabycie przez cudzoziemca: (i) lokalu mieszkalnego; (ii) lokalu garażowego lub udziału w takim lokalu, jeśli zakup następuje w związku z zaspokajaniem potrzeb mieszkalnych; a także w sytuacji, gdy (iii) cudzoziemiec przebywa co najmniej 5 lat w Polsce na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub jako rezydent długoterminowy UE; lub (iv) jest małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkuje co najmniej 2 lata na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta.

Choć co do zasady nabycie lokalu mieszkalnego będzie podlegało zwolnieniu z obowiązku uzyskania zezwolenia zdarza się, że ze względu na strukturę transakcji taka zgoda będzie wymagana: będzie to dotyczyło sytuacji, gdy obok lokalu nabywamy dodatkowo udział w np.w  drodze prowadzącej do nieruchomości (czyli transakcja będzie dotyczyła dwóch, odrębnych nieruchomości wieczystoksięgowych). Wtedy na nabycie takiego udziału będzie wymagane zezwolenie.

Dodatkowo nie wymaga się uzyskania zezwolenia, jeśli cudzoziemiec dziedziczy nieruchomość, a spadkodawca był właścicielem tej nieruchomości przez co najmniej 5 lat.

Ile trwa postępowanie?

Sprawy o wydanie zezwoleń są uznawane za sprawy skomplikowane stąd zgodnie z przepisami powinny zostać zakończone w terminie dwóch miesięcy. Jako że do tego okresu nie wlicza się czasu dla podjęcia określonych czynności w tym m.in. tych dot. opiniowania sprawy przez Ministra Obrony Narodowej, ABW, niekiedy Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi i innych współdziałających organów. Do tego czasu nie wlicza się też opóźnień niezawinionych przez organ, z tych też względów postępowania te w praktyce (jeśli wniosek został złożony kompletny, bez braków formalnych) trwają ok 6 miesięcy.

Jakie są opłaty?

Opłata skarbowa za wydanie zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości wynosi 1570 złotych. Jeżeli składasz wniosek za pomocą pełnomocnika, to musisz uiścić opłatę skarbową w wysokości 17 złotych za pełnomocnictwo (jeśli pełnomocnictwo udzielają małżonkowie wówczas wnosi się podwójna opłatę od pełnomocnictwa). Nie należy dokonywać tej opłaty, jeżeli pełnomocnictwo jest udzielone mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

W przypadku składania wniosku przez małżonków uiszcza się jedną opłatę od wniosku, tak samo, jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek ewidencyjnych.

* * *

Uzyskanie zezwolenia jest kluczowe dla skuteczności nabycia nieruchomości. Bez uzyskania zezwolenia dokonana czynność jest nieważna.