Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich

Ostatnio duża część naszych klientów zgłasza się do nas z prośbą o weryfikację umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem. Pomimo, że istotną część postanowień umowy deweloperskiej narzuca obowiązująca w tym zakresie ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wciąż w analizowanych przez nas umowach pojawiają się klauzule niedozwolone.

Niedozwolone postanowienia umowne

Klauzule niedozwolone to (prostymi słowy) postanowienia niesprawiedliwe, które uprzywilejowują przedsiębiorcę w relacji z konsumentem. Aby dane postanowienie w umowie zostało uznane za niedozwolone, powinno kształtować prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Klauzule niedozwolone nie wiążą konsumenta, co wynika wprost z art. 3851 § 1 kodeksu cywilnego).

Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich

Poniżej zwracamy uwagę na niektóre postanowienia niedozwolone, jakie ostatnimi czasy spotkaliśmy w weryfikowanych przez nas projektach:

a) cena nabycia lokalu co do zasady nie powinna ulec zmianie bez zgody stron. W praktyce często wpisuje się w umowę deweloperską klauzulę waloryzacyjną. Co istotne nabywający (konsument) momencie podniesienia ceny przez dewelopera powinien mieć zagwarantowane prawo zrezygnowania z umowy bez ponoszenia kosztów;
b) deweloper nie powinien w umowie nakładać na nabywającego dodatkowych, nieuzasadnionych kosztów i obowiązków (m.in. zawarcia umowy ubezpieczenia u konkretnego ubezpieczyciela, obowiązku wykończenia mieszkania przez wykonawcę wskazanego przez dewelopera, ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (koszty eksploatacyjne, podatki, opłata za użytkowanie wieczyste) jeszcze przed nabyciem lokalu);
c) deweloper nie może jednostronnie odebrać lokalu (w przypadku nieobecności nabywcy);
d) koszty prowadzenia rachunku powierniczego ponosi deweloper;
e) konsument nie może być zobligowany do składania oświadczeń o prawidłowym wykonaniu lokalu i zrzeczenia się możliwości składania reklamacji;
f) deweloper nie może przyznać sobie przez czas nieokreślony uprawnień do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną;
g) nabywca powinien zapłacić za powierzchnię, jaką finalnie nabywa. Nieprawidłowe jest wskazywanie w umowie postanowień na mocy której zmniejszenie się powierzchni do 3% planowanej, nie wpływa na wysokość ceny;
h) w przypadku odstąpienia od umowy umowę deweloperską traktuje się jako niezawartą. W takiej sytuacji strony zwracają sobie to, co świadczyły. Nabywca nie może być zobowiązany do ponoszenia jakichkolwiek opłat wynikających z umowy (m.in. kary umowne);
i) odpowiedzialność z rękojmi dewelopera nie może zostać wyłączona lub istotnie ograniczona (np. poprzez wprowadzenie krótkiego terminu na zgłaszanie wad, czy wskazanie pojedynczych rzeczy, które mogą być reklamowane).

To tylko niektóre, z nagminnie powtarzanych klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich. Jeśli chciałbyś sprawdzić projekt swojej umowy deweloperskiej albo szukasz adwokata do sporządzenia projektu umowy deweloperskiej zapraszamy do kontaktu.