Najem a koronawirus

Poniżej przedstawiamy zwięzłe podsumowanie specustawy o tarczy antykryzysowej w zakresie dotyczącym najmów. W naszym opracowaniu znajdziesz informację m.in. o kwestiach dotyczących wypowiedzenia umowy, przedłużenia najmu, zmiany wysokości czynszu, najmów w galeriach handlowych, zebraniach wspólnot w czasie epidemii koronawirusa.

Przedłużenie umowy najmu a koronawirus

Ustawa o tarczy antykryzysowej zakłada opcję automatycznego przedłużenia umowy najmu lokalu przez najemcę. Możliwość ta dotyczy umów najmu zawartych przed dniem 31 marca 2020 r., których okres najmu upływa po dniu 1 kwietnia 2020 roku, ale przed dniem 30 czerwca 2020 r. Jeśli najemca chce przedłużyć taką umowę najmu wystarczy, że złoży wynajmującemu oświadczenie o przedłużeniu umowy najmu najpóźniej w dniu, w którym kończy się okres najmu.
Przykładowo: jeśli zawarłeś w styczniu 2020 r. umowę najmu, która kończy się dnia 30 maja 2020 r. możesz złożyć wynajmującemu oświadczenie o woli przedłużenia umowy najmu do dnia 30 czerwca 2020 r. (włącznie). Takie oświadczenie spowoduje, że najem przedłuży się na dotychczasowych warunkach do dnia 30 czerwca 2020 r. Złożenie oświadczenia dnia 1 czerwca 2020 r. w tej sytuacji będzie bezskuteczne (nie dojdzie do przedłużenia najmu na podstawie ww. ustawy, ponieważ zostało złożone, gdy najem miedzy stronami już się zakończył).
Powyższa możliwość przedłużenia najmu dotyczy większości umów. Niestety ustawa o tarczy antykryzysowej przewiduje kilka przypadków, kiedy najemca nie będzie miał możliwości przedłużenia umowy najmu. Dotyczy to m.in. sytuacji, gdy najemca miał określone zaległości w płatności, oddał lokal podnajemcy lub udostępnił lokal do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego, a także w niektórych przypadkach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Czynsz najmu a koronawirus

Zgodnie z ustawą o tarczy antykryzysowej nie jest możliwe wypowiedzenie wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. Innymi słowy wynajmujący – co do zasady – nie posiada prawa do podwyższenia wysokości czynszu.
Uwaga: jeśli wynajmujący wypowiedział ci wysokość czynszu przed dniem 31 marca 2020 r., ze skutkiem w okresie kwiecień – czerwiec 2020 r. możesz – na podstawie ustawy o tarczy antykryzysowej – złożyć oświadczenie o przedłużeniu terminu wypowiedzenia. W takim przypadku wypowiedzenie wysokości czynszu zostanie przedłużone do dnia 30 czerwca 2020 r. Analogicznie jak w przypadku przedłużenia najmu (por. powyżej) najemca musi złożyć takie oświadczenie najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia podwyższenia czynszu.

Czynsz najmu w sklepach wielkopowierzchniowych a koronawirus

Istotną modyfikacją w zakresie umów najmu są regulacje dotyczące najmów w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, w tym galeriach handlowych. Ustawa o tarczy antykryzysowej dopuszcza możliwość „wygaszenia” wzajemnych zobowiązań stron począwszy od dnia wprowadzenia zakazu handlu. W praktyce oznacza to możliwość niepłacenia czynszu i opłat eksploatacyjnych. Aby skorzystać z tej opcji najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach o 6 miesięcy (!). Taka oferta najemcy powinna zostać złożona wynajmującemu w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu handlu w sklepach wielkopowierzchniowych.
Niestety powyższe zwolnienie nie dotyczy najemców, którzy mogą nadal prowadzić działalność, w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, ani najemców w innych obiektach (np. w budynkach biurowych, magazynowych).
Powyższe zasady dotyczą umów dzierżawy i innych umów, na podstawie których oddaję się powierzchnię handlową do używania.

Wypowiedzenie umowy najmu a koronawirus

Przepisy ustawy o tarczy antykryzysowej przewidują generalną zasadę braku możliwości wypowiedzenia umowy najmu od dnia 31 marca 2020 r. do dnia 30 czerwca 2020 r. Co istotne zakaz ten dotyczy tylko wynajmujących, stąd też najemca – jeśli przewiduje to umowa najmu lub ogólne przepisy prawa – będzie mógł wypowiedzieć wynajmującemu umowę najmu.
Ta generalna reguła ma dwa ograniczenia:
(i) pierwsze dotyczą najmów lokali mieszkalnych – wynajmujący będzie mógł w niektórych przypadkach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów wypowiedzieć najem (np. gdy najemca wyrządza szkody w lokalu, budynek podlega rozbiórce, najemca podnajął lokal innej osobie bez odpowiedniej zgody).
(ii) kolejne dotyczą lokali niemieszkalnych – tu wynajmujący może wypowiedzieć najem, gdy najemca narusza umowę najmu lub przepisy prawa dotyczących sposobu korzystania z lokalu, lub gdy budynek w którym znajduje się lokal wymaga remontu lub rozbiórki.
Jeśli jesteś najemcą i wynajmujący wypowiedział ci umowę najmu przed wejściem w życie ustawy (tj. przed 31 marca 2020 r.), a wypowiedzenie przypada na okres maj – czerwiec 2020 r. możesz złożyć wynajmującemu oświadczenie o przedłużeniu terminu wypowiedzenia. Takie oświadczenie powoduje, że termin wypowiedzenia przesuwa się na dzień 30 czerwca 2020 r. Analogicznie jak w przypadku przedłużenia najmu (por. powyżej) najemca musi złożyć takie oświadczenie najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia.
Taka możliwość nie przysługuje w niektórych przypadkach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów lub gdy najemca posiada tytuł prawny (własność, najem, użyczenie itp.) do innego lokalu położonego niedaleko lokalu najmowanego i lokal ten spełnia warunki dla lokalu zamiennego.

Eksmisja z lokalu a koronawirus

Zgodnie z treścią ustawy o tarczy antykryzysowej w okresie stanu zagrożenia epidemią i stanie epidemii ogłoszonego z powodu koronawirusa nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opuszczenie lokalu mieszkalnego (t.j. nie jest możliwe wykonanie eksmisji z lokalu).

Walne Zgromadzenie Spółdzielni lub Zebranie Właścicieli Lokali a koronawirus

Ustawa o tarczy antykryzysowej przewiduje, że w sytuacji, gdy ustawowy termin na zwołanie walnego zgromadzenia spółdzielni albo zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, termin ten ulega przedłużeniu o 6 tygodni począwszy od dnia odwołania tego stanu.

Dla lepszej czytelności podsumowania pisząc o (i) ustawie o tarczy antykryzysowej rozumiemy ustawę z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, natomiast (ii) ustawie o ochronie praw lokatorów – ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.