Kontakt telefoniczny z kancelarią:

Adwokat Kraków Kancelaria adwokacka Krakowscy Adwokaci logo

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Zezwolenie na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców ma charakter decyzji administracyjnej. W przypadku niektórych nieruchomości nabycie zezwolenia jest obowiązkowe, by transakcja była ważna.

Zasady uzyskania zezwolenia, jak również definicja cudzoziemca, określenie czynności przed wydaniem zezwolenia i inne kwestie, które bezpośrednio tego dotyczą, zostały określone w ustawie z dn. 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. 

W kancelarii adwokackiej Krakowscy Adwokaci oferujemy pomoc prawną dotyczącą uzyskania zezwolenia na nabywanie nieruchomości przez obcokrajowców. Zapraszamy do kontaktu.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce jest możliwy po spełnieniu kilku warunków. W niektórych sytuacjach jest potrzebne do tego zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, poprzedzone wykazaniem źródła pochodzenia środków finansowych i dokumentów dotyczących nabywanej nieruchomości.

Podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego nie muszą ubiegać się o zezwolenie na nabycie lokalu mieszkalnego, także położonego w strefie nadgranicznej. Powierzchnia nieruchomości nabywanej na cele mieszkaniowe nie może przekroczyć 0,5 ha.

Europejski Obszar Gospodarczy (EOG) został ustanowiony w 1994 r. żeby objąć przepisami UE dotyczącymi jej rynku wewnętrznego państw będących członkami EFTA (Europejskiego Stowarzyszenia Wolnego Handlu). W EOG zawierają się takie państwa, jak: Norwegia, Lichtenstein oraz Islandia. Szwajcaria nie zdecydowała się przystąpić do EOG, jest członkiem EFTA. Unię Europejską oraz jej partnerów z EFTA należących do EOG (Islandię i Norwegię) łączą pewne polityczne strategie na rzecz Północy oraz fora poświęcone tym szybko zmieniającym się krańcom Europy i całemu regionowi Arktyki.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - Krakowscy Adwokaci

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców z UE

W rozumieniu ustawy cudzoziemcem jest:

– osoba fizyczna, która nie posiada obywatelstwa polskiego,

– osoba prawna, która ma siedzibę za granicą,

– spółka osób fizycznych lub prawnych, która nie posiada osobowości prawnej, mająca siedzibę za granicą, utworzona według ustawodawstwa państw obcych,

– osoba prawna i spółka handlowa, która nie posiada osobowości prawnej, mająca swoją siedzibę na terytorium RP, pozostająca pod bezpośrednią lub pośrednią kontrolą osób lub spółek z poprzednich punktów.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców spoza UE

Zakup nieruchomości przez obywatela UE jest możliwy na tych samych warunkach jak zakup nieruchomości przez cudzoziemców spoza UE. Należy pamiętać, że w niektórych przypadkach obywatele Państw Członkowskich UE aby mogli nabyć nieruchomość bez zezwolenia muszą spełnić niekiedy dodatkowe warunki (np. 7 lat dzierżawić daną nieruchomość, 4 lata nieprzerwanego pobytu dla nabycia tzw. drugiego domu).

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Zezwolenie na kupno nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawane przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji tylko w sytuacji, gdy nabycie danej nieruchomości nie będzie stanowić zagrożenia obronności bądź porządku publicznego, a obcokrajowiec wykaże swoje związki z Polską. Zwykle związki te oznaczają polskie pochodzenie, wykonywanie w Polsce działalności gospodarczej, małżeństwo z obywatelem lub obywatelką Polski, posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy (nie dotyczy zezwoleń nadzwyczajnych, czyli wydawanych w związku z handlem ludźmi bądź na pobyt krótkotrwały), posiadanie zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego.

Czy obcokrajowiec może kupić ziemię w Polsce?

Zakup działki przez obcokrajowca w Polsce jest możliwy po uzyskaniu zezwolenia. Jeśli dojdzie do podpisania umowy z pominięciem wcześniejszego uzyskania zezwolenia transakcja taka jest nieważna (nie dojdzie do przeniesienia prawa własności).

Kto wydaje zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawane przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. W ustawie można znaleźć jednak kilka wyjątków, kiedy możliwe jest nabycie nieruchomości bez zezwolenia. 

Do wyjątków zalicza się nabywanie samodzielnych lokali mieszkalnych oraz użytkowych o przeznaczeniu garażowym lub udział w takim lokalu, jeśli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy bądź właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkaniowego.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - ile trwa postępowanie?

Sprawy o wydawanie zezwoleń są określane jako skomplikowane, dlatego, według przepisów, powinny zakończyć się w terminie dwóch miesięcy. Do tego okresu nie wlicza się jednak czasu poświęconego na podjęcie czynności takich jak te dotyczące opiniowania sprawy przez ABW, Ministra Obrony Narodowej i czasem też Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Nie wlicza się tu również opóźnień powstałych nie z winy organu. Dlatego w praktyce postępowania te trwają około 6 miesięcy (jeśli wniosek został złożony bez żadnych braków formalnych).

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez zezwolenia

Nabycie niektórych nieruchomości przez obcokrajowca bez posiadania zezwolenia jest możliwe. Dotyczy to takich nieruchomości, jak lokale mieszkalne oraz lokale garażowe bądź udział w nich, jeśli do zakupu dochodzi w związku z zaspokojeniem potrzeb mieszkalnych. Cudzoziemiec może też nabyć nieruchomość bez zezwolenia jeśli przebywa co najmniej 5 lat w Polsce na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub jako rezydent długoterminowy UE, bądź jest małżonkiem obywatela Polski i przez co najmniej 2 lata zamieszkiwał w Polsce na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta. Także zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie jest wymagane jeśli odziedziczył on ją, a spadkodawca był właścicielem nieruchomości przez co najmniej 5 lat.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców - Kancelaria Adwokacka Krakowscy Adwokaci

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - ustawa

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców jest regulowane przez ustawę z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Określa ona warunki, które muszą zostać spełnione, żeby nabyć i użytkować nieruchomość przez obcokrajowca, czyli też, zgodnie z ustawą, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej i jest spółką handlową. W ustawie znajdują się też informacje o tym, w jakich sytuacjach zezwolenie na nabycie nieruchomości nie jest wymagane. Ustawa została uchwalona przez Sejm Ustawodawczy i jest obecnie najstarszą obowiązującą polską ustawą.

Wniosek o zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca - wzór

Wniosek o wyrażenie zgody to podstawowy dokument, który składa się, żeby uzyskać zezwolenie. Musi być sporządzony samodzielnie, ponieważ nie istnieje oficjalny, odgórny i urzędowy formularz. We wniosku należy wskazać dane wnioskodawcy, tj. jego obywatelstwo, imie i nazwisko oraz adres zamieszkania, jak również wskazać dane nabywanej nieruchomości – ziemi, domu, mieszkania – takie jak tytuł prawny, szczegółowe określenie nieruchomości i adres. Dodatkowo należy wskazać zbywców nieruchomości, określić zdarzenia, na podstawie którego obcokrajowiec ma zamiar nabyć nieruchomość (dziedziczenie na podstawie testamentu, darowizna, umowa kupna-sprzedaży), wskazać cel, w jakim cudzoziemiec chce nieruchomość nabyć oraz wykazać posiadanie odpowiednich środków finansowych do nabycia nieruchomości, jeśli jest to czynność odpłatna.

Do wniosku muszą zostać załączone kolejne dokumenty dotyczące nieruchomości, takie jak wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z wyrysem, odpis księgi wieczystej czy zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wśród załączników musi znaleźć się też oświadczenie zbywcy, które deklaruje wolę zbycia nieruchomości (nie ma obowiązku formy aktu notarialnego), a także dokumenty, które wykazują związek cudzoziemca z Polską. Dokumenty muszą być przedłożone w oryginale bądź poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza, adwokata lub radcę prawnego reprezentującego cudzoziemca w sprawie. 

Ważne – ponieważ nie istnieje gotowy wzór formularza wnioskującego o nabycie nieruchomości, obcokrajowiec musi przygotować go zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, a także z Rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Zezwolenie na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - Kancelaria Adwokacka Krakowscy Adwokaci
Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - wniosek, opłaty, czas trwania - Krakowscy Adwokaci

Sprzedaż nieruchomości cudzoziemcom

Sprzedaż nieruchomości rolnych cudzoziemcom, a także innych rodzajów nieruchomości musi odbywać się zgodnie z ustawą i często wymaga posiadania przez obcokrajowca zezwolenia na zakup.

W przypadku chęci nabycia udziału w gruncie, który jest związany z prawem własności lokalu mieszkalnego, nie jest wymagane posiadanie zezwolenia Ministra, ponieważ jest to nieruchomość wspólna, a więc prawo przynależne do lokalu, ściśle z nim związane. Zezwolenie jest wymagane w sytuacji, gdy cudzoziemiec chce nabyć udziały w odrębnych nieruchomościach, a więc np. drogach dojazdowych bądź części osiedla, która stanowi odrębną nieruchomość, a nie wspólną.

W przypadku chęci nabycia lokalu mieszkalnego, w tym również lokalu mieszkalnego, który jest położony w strefie nadgranicznej, podmioty należące do Europejskiego Obszaru Gospodarczego nie muszą ubiegać się o wydanie zezwolenia Ministra na nabycie tej nieruchomości.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - Kancelaria Adwokacka Krakowscy Adwokaci

Kancelaria Adwokacka Krakowscy Adwokaci świadczy profesjonalną obsługę prawną w zakresie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Oferujemy pomoc w sporządzeniu wniosku i przygotowaniu odpowiednich dokumentów, tłumaczymy skomplikowane zagadnienia i kompleksowo przeprowadzamy przez cały proces.

Anna Plebanek-Liro

Adwokat

Jakub Tolasz

Adwokat

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

W kancelarii adwokackiej Krakowscy Adwokaci profesjonalnie zajmujemy się uzyskiwaniem zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców. Oferujemy pomoc prawną na terenie całego woj. małopolskiego, w tym w miastach:

nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców Kraków, Tarnów, Nowy Sącz, Oświęcim, Chrzanów, Olkusz, Nowy Targ, Bochnia, Gorlice, Zakopane, Skawina, Wieliczka, Andrychów, Trzebina, Wadowice, Kęty, Myślenice, Libiąż, Brzesko, Limanowa, Rabka-Zdrój, Dąbrowa Tarnowska, Miechów, Brzeszcze, Niepołomice, Krynica-Zdrój, Bukowno, Krzeszowice, Sucha Beskidzka, Chełmek, Stary Sącz, Wolbrom, Mszana Dolna, Tuchów, Sułkowice, Dobczyce, Proszowice, Grybów, Maków Podhalański, Szczawnica, Piwniczna-Zdrów, Jordanów, Muszyna, Biecz, Kalwaria Zebrzydowska, Słomniki, Żabno, Szczucin, Skała, Zator.